高い買物である住宅を建てるんだったら、勉強しないなんてもったいない！
ということで始まったShall We Studyシリーズ！
今回は、『土地探し』について、一緒に勉強していきましょう！
土地探しの流れ
土地探しのおおまかな流れを見ていきましょう。
資金計画・ヒアリング
↓
土地探し・・・①
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現地確認・・・②
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調査・交渉・・・③
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重要事項説明
↓
土地契約
①～③を繰り返し、土地の契約に結び付けます。
予算を把握する
資金計画
とにかく大事なことは予算です。Shall We Houseでは、まずライフプランから資金計画を立てます。総予算には土地の金額、建物本体の金額以外にも様々な費用を含めなければいけません。総予算から建物本体金額と付帯工事・諸費用を引いたものが土地予算になります。加えて、土地は先に購入するものなので、建物の費用をしっかり確保できるよう、土地の金額が予算を超えてしまわない様にすることが重要です。
住宅ローン事前審査
住宅ローンには、本審査の前に、融資可能か、融資金額がいくらまで可能かを確認できる事前審査というものがあります。実際、健康問題などを理由に融資が受けられないケースもありますから、そういったリスクを避けるためにも、あらかじめ事前審査に通っていれば安心して土地を選ぶことができます。
ヒアリング
先に作った資金計画と併せて間取りなどの希望を伺うことで、建物の規模、さらに購入すべき土地の面積などを把握することができます。
ネットで土地探し
ここまで準備が整ったら、いざ土地探し。土地探しを進めていくとだんだん分かりますが、希望を全部叶えられる土地は残念ながらありません。あるとしたらかなり高額で予算オーバー。
そこで、土地は値段以外で７０点が付けられればＯＫ、と考えて、その分建物を３０点おしていけばトータルで１００点、と考えましょう。
そして、その土地の妥協点を決めるのは最終的に自分自身ですから、結局ご自分で土地を探すのが一番近道なのです。
インターネット上の不動産情報サイトから土地の情報を調べることができるので、希望するエリアの土地の相場や知識を知っておきましょう。ただし、初めからエリアを絞りすぎると難しいので、ある程度広い範囲で見ていきます。
また、たくさんの物件を毎日見ていると、売れ残り物件はずっと掲載されていて、新着物件はいいものは２～３日後には売れて、掲載がなくなっている、など、どういった物件が人気か分かるようになります。時にはレア物件に出会うこともありますから、こまめに毎日チェックすることをおすすめします。他にも、歩いて探してみると案外インターネットに掲載されていない物件を発見できたりします。
Shall We Houseでは、当社で建築を希望されて、土地探しから始める方には、精一杯お手伝いさせて頂きます。（アドバイス下見は無料で行っています）この場合、２～３週間に１回は、一緒に下見をしながら方向性の確認など、作戦会議をしながら進めていきます。
見方を変えてみる
土地情報を見ていると以下のようなお値打ち物件に出会います。
お値打ち物件では、一見マイナス要素に見えるポイントも、見方を変えれば自分にとって素敵な土地に変わるかもしれません。
・北道路
南道路じゃないと明るく開放的なリビングが叶わない、と思っていませんか？実は南道路だと人通りが多かったり、道路より敷地が低い場合など、状況によっては外部からの視線が気になり、その対策に余分な費用がかかる、というデメリットもあります。
反面、北道路は、道路からの視線を気にせずプライベートなお庭が楽しめますし、北面からの採光は一日の変化が少なく安定した明るさが得られます。
また、西・東道路は、南に接するお部屋の間口を広くとれるので、全室南向きの間取りも可能です。
・不整形地
当然キレイな長方形に越したことはないですが、整形地は高くなります。
毎日車通勤で使うのは１台だけなど、縦列駐車でも気にならないライフスタイルの方は旗竿地も検討の余地あり。また、三角形などの不整形地であれば、Shall We Houseの注文住宅ならではの、個性的で楽しいデザインができるかもしれません。しかも、これらの土地は価格が安くなる傾向がありますから、その分建物に費用をかけることができますね。
・学校や駅から遠い
子供のことを考えると少しでも学校に近い方がいいですよね。
しかし、子供の成長には適度な運動と栄養、精神的な安定や睡眠なども必要ですよね。毎日の徒歩が体づくりにもなります。かなり個人的な意見ですと、案外子供は通学路の長さを不満だと思わず、友達と楽しく遊びながら帰ってきています。
これからずっと長くお勤めしていくお仕事の関係で駅近くが良いのであれば、やはり譲れない条件ですよね。ただし、特に名古屋市内では”駅徒歩５分・１０分以内”はレアでなかなか物件が出てきません。駅徒歩１５分以内とするなど、初めは絞らずに少し広めに考えてみてはどうでしょうか。どうしても譲れないという場合は予算を上げることも考えていきましょう。
・高低差がある
高低差がない平な土地はやはり人気があり、高値の傾向が。道路からの高低差がある場合は、土留め（土を留める壁など）などに費用が掛かりますが、Shall We Houseでは土木に強く、自社施工できるので他社さんよりお値打ちにご提案できます。また、高低差がある、ということは見晴らしが良かったり隣地からの視界を遮られたりとメリットもあります。
・狭い
おそらく予算が許せばできるだけ広い土地・広い家がいいのはみなさん同じかと思います。広い土地はその分を駐車場にしたり、砂利を敷いたりと費用がかかりますし、管理も必要になります。長い目で見ると”ちょうどいい”広さがいいのかもしれません。
２０２０年度のフラット３５の調査で注文住宅の住宅面積の全国平均は３７坪でした。住宅地ですと建ぺい率６０％（土地の６０％まで建物が建てられる）が多いですが、場所によっては４０％や３０％など厳しいエリアもあります。できるだけ広い家を建てたいと思うのが常ですが、建ぺい率が厳しいということは、家が土地いっぱいに建つことに比べて圧迫感がなくなり、余裕のある景観になります。また、面積が２００㎡（約６０坪）以下の小規模住宅用地については固定資産税が評価額の６分の１となるなど、税金面でもメリットがあります。
・ハザードマップで要注意
ハザードマップもざっくり頭に入れておくと良いですが、気に入った土地がハザードマップで要注意エリアだとしても、すぐに諦めないでください。地盤補強工事や、敷地や建物の高さを上げるなどでカバーできる場合もありますので、わからないことはぜひご相談ください。
このように、見方を変えるだけで人と違った面白い家ができたり、土地の購入で浮いた分を建物のグレードアップに使って、より快適で自分らしいオンリーワンの家が叶うかもしれません。
現地を自分で見る
これは！と思った物件はすぐに現地に実際に見に行ってみましょう。写真だけではわからない高低差や隣地の環境などがわかります。できれば昼と夜、平日と休日も確認すると良いです。ただし、良いと思う物件は他の方も良いと感じますからスピードが求められますが、あくまでも予算内で。新しい物件は値下げ交渉が難しい場合が多いですが、不動産やさんに値下げできないか聞いてみるのもありです。ただし、予算から大幅にオーバーする場合は潔く諦め次へ行きましょう。
あとはShall We Houseにお任せ
予算も条件も良い、買いたい土地に出会えたら、買付証明書にサイン→土地契約の流れとなります。これ以降についてはShall We Houseにお任せください。
住宅の専門家である私たちが全力でサポートしていきます。
一番大事なのは総予算。収入やライフスタイル、家族構成により計画も様々ですよね。Shall We Houseでは、ファイナンシャルプランナーを初回無料でご紹介していますし、スマートハウス・高性能住宅に関する具体的な予算を過去の実例をもとにご提案することができますので、ぜひ一度ご相談ください。
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