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住宅に残価設定ローン、返済負担を軽減

毎月の返済負担を軽くする新たな住宅ローンの開発に官民が乗り出す。国土交通省は住宅購入時の借入額と将来的な住宅価値の差額のみを返済する「残価設定型」のローンの普及に向け、2021年度にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始める。

自動車では一般的な仕組みである「残価設定ローン」を住宅購入でも使えるようにする

残価設定ローンとは。借入額と将来の住宅価値の差額のみを返す仕組み。将来の残価をあらかじめ設定し、住宅価格から差し引いた額を分割して返済する。ローンが満期を迎えた際は(1)残価で住宅を買い取る(2)再度ローンを組む(3)家を売却する――といった複数の選択肢がある。家は残価で買い取ってもらえるため、売却すればローンは完済となる。

借り手にとっては毎月の返済額を低く抑えられるのが最大のメリットだ。自動車では一般的な仕組みだが、住宅ローンでは昨年11月に新生銀行が取り扱いを始めた程度で普及していない。

国交省は来年度に金融機関や業界団体などから提案を募り、残価設定ローンの推進に向けたモデル事業を実施する。試行的な取り組みだけではなく、市場への投入を前提としたプロジェクトの費用を助成して普及につなげる。

資産価値がほぼゼロになる住宅 

残価設定ローンが広がらない背景には日本の特殊な住宅事情がある。日本の住宅は「建築から20~25年が経つと資産価値がほぼゼロになる」と言われてきた。風雨や湿気で住宅の劣化が進みやすいこともあるが、金融機関に建物の良質性を評価できる経験や知見が乏しい点も大きな理由だ。

住宅価値の評価手法が広がる

モデル事業では残価設定の肝になる将来的な住宅価値を評価する手法の研究費用や、建物の質に応じた融資額の設定方法などを特に重視して助成する方針だ。

欧米では中古住宅シェア7~8割強 

欧米では中古住宅の流通シェアが7~8割強に達する国もある中で、日本は10%台半ばの水準にとどまる。住宅の質に応じた市場での評価を測ることができないため、そもそも残価を設定することが難しい。

質の高い住宅が残価設定ローンが使える 

住宅を巡る環境は少しずつ変わってきている。質の高い物件を認定して税優遇などを与える「長期優良住宅」は、制度開始から10年が経過して年間の新築一戸建ての供給戸数のうち25%ほどが認定を受ける。質の高い住宅が一定割合普及し、残価設定ローンが使える環境が整ってきている。

日本経済新聞2020年10月12日掲載

Shall We Houseは質の高い住宅の性能を評価する手法を今後もどんどん導入していきます。


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