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最新金利動向と新住宅ローン

住宅金融支援機構(東京都文京区)は4月1日、住宅ローン「フラット35」取扱金融機関が適用する4月の融資金利を発表しました。返済期間21年以上35年以下の最低金利は、融資率9割以下が1.37%、9割超が1.63%と、いずれも3カ月連続で上昇。最高金利は、9割以下が2.17%、9割超が2.43%で、前月から0.06ポイント下がりました。

(新建ハウジング4/1ダイヤモンド不動産研究所4/16REDS 11/16記事より抜粋)

●住宅ローン金利は過去最低水準 

2021年4月の住宅ローン金利は、変動金利が史上最低水準を維持しています。10年固定金利は引き上げの傾向、35年固定金利は各社で対応が異なる結果となりました。フラット35については、先月よりも金利を上げています。

最新の金利推移・相場を見ていきましょう。

まずは、過去約4年間の主要銀行の金利推移。変動金利、5年固定金利、10年固定金利は今なお、過去最低の水準を保っています。35年固定金利(フラット35金利)は0.02%引き上げで、1.370%となりました。

米国の長期金利と株価は、コロナ禍における財政出動と金融緩和が続いているため、いまだ上昇基調です。

一方、日本の市場金利(10年国債)は、2月に急上昇したものの、3月に入ってからは、上下しながらも緩やかに下落しています。3月19日、20日の日銀による政策点検において、特に大きな発表もなかったことから、金利上昇が収束したようです。日本国債は、安定資産として投資家から需要が根強いので、当面は大きな金利上昇は考えにくいでしょう。

●少額で持ち家に住める?残価設定型の住宅ローン 

国土交通省は「残価設定型」住宅ローンの普及を推進し、官民挙げて開発に乗り出すことが新聞でも報じられました。今年2021年にも民間の金融機関が参加するモデル事業を始めると言われています。

新生銀行が2019年11月に残価設定型の住宅ローン「新生パワーセレクト」(支払額軽減住宅ローン)を商品化しましたが、現状、用途は旭化成ホームズの「ヘーベルハウス」に限定されています。

●日本の住環境問題が背景に? 

日本の一般木造住宅は寿命が短いと言われており、「建てては壊す」を短いスパンで繰り返し、地球環境も購入者の経済的負担も大きくなります。現代の人生100年時代に住宅寿命が短くては、老後に住環境が悪化しますし、中古住宅の印象も「老朽化した家」「すぐに住めなくなる家」に。

この現状を克服するために、「長期優良住宅」が推奨されてきました。簡単に言うと、長く住める「良い家」のことで、税制優遇や住宅ローン金利優遇もあり、2017年度の新築一戸建てでは、約4件に1件と普及が進んできました。

残価設定住宅ローンは返済が終了する頃になっても家の状態が良好であることが前提です。国土交通省が民間の金融機関が参加するモデル事業の開始を決定したのは、残価設定型の住宅ローンを行う下地が整ったと判断したからと思われます。

●しくみは? 

例えば、通常の住宅購入の場合、6,000万円の住宅を購入する時は6,000万円のローンを組みます。これに対し、残価設定型の住宅ローンは売主が将来(通常は住宅ローン終了時)の住宅の資産価値を「残価」として提示し、住宅ローンから差し引くものです。売主が残価を「2,000万円」と設定すれば、購入代金は4,000万円となり、4,000万円のローンを組めば足ります。

・借入時:借入対象額は本来の住宅価格から「残価」を差し引いた額

・住宅ローン終了時:借入額と「将来的な住宅価値」の差額を清算

本来の価格が6,000万円の住宅に設定した残価が2,000万円なら、実質的なローンは4,000万円分となり、毎月の返済は軽くなります。残価は元本に含まれないので、利息がかかることもありません。これが残価設定ローンの最大のメリットです。

住宅ローン終了時の清算方法は以下の3つのパターンがあります。

(1)残価で住宅を買い取る

(2)再度ローンを組む

(3)家を売却して住み換え

(3)の場合「残価」よりも「住宅の資産価値」が高くなっていれば、売却益を得ることも可能です。

新生銀行では、残価の設定は新生銀行が行い、ローン終了時の選択肢は

・売却による完済

・自己資金による一括返済

・80歳まで期間延長

・自宅を担保に融資を受けるリバースモーゲージへ借り換え

●残価設定型住宅ローンは詐欺?Twitterでも話題に 

住宅ローンが終わってもさらに「残価」が残ることについて「詐欺では」とTwitter上で批判する有名人もいたようです。

「残価設定型住宅ローン」は、うまく使いこなせれば価値ある住宅を少ない負担で手に入れる有力な手段です。また、老後の資産形成としても活用できそうです。

しかし、多額の借金を背負ってしまったなどローン完済時の状況によっては、住み続けたいという希望があっても新たなローンが組めずに出て行かなければならない可能性もあります。利用を検討している人は、リスクをよく確認したうえで判断しましょう。

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