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何で選ぶ?悩める住宅ローン

ShallWeHouseのブログを見ているみなさんは、きっとこだわりの注文住宅を建てたい方がほとんどかと思います。そこで今回は、どう住宅ローンを選んだらよいのかをシュミレーションしたいと思います。

Sさんが

土地を2,000万円で新規購入

★ShallWeHouseで3,000万円の注文住宅を建てるとしたら

●本来は多額の自己資金が必要 

基本的な手続きのスケジュールとおおまかなお金の流れをみていきます。

①土地売買契約締結(自己資金:土地手付金200万)

↓土地建物の住宅ローン申込み 承認

↓土地分の金銭消費貸借契約 締結(自己資金:住宅ローン諸費用90万)

②土地決済引渡し 融資実行:1,800万円

↓建物設計

↓建築請負契約締結

↓工事着工(自己資金:工事着手金1,000万円)

↓上棟式(自己資金:建物中間金1,000万円)

↓建物分の金銭消費貸借契約 締結

⓷建物竣工引渡し決済 融資実行:1,000万円

(自己資金:住宅ローン諸費用・火災保険料・引越・家具費用など250万)

借入額合計 :2,800万円

自己資金合計:2,540万円

合計 5,340万円

と、本来なら多額の自己資金が必要です。

でも、こんなに出せない…。

そこで、多くの方が使うのが『つなぎ融資』です。

ここでは、

借入額合計 4,800万円(土地1,800万円、建物3,000万円)

自己資金合計540万円

とします。

●つなぎ融資とは 

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの間に必要になる資金を一時的に融資するものですが、つなぎ融資は一般に金利が高く、割高となります。

また、建物の融資実行時に、その融資金でつなぎ融資を一括完済、事務手数料などの諸費用もこの時精算となり、余分な支払いが増えます。

例えばSさんの場合、金利(年率)2.6%として

・工事着工金1,000万円を着工~引渡しまでの150日間借入で

1,000万円×2.6%×150日間/365日=106,849円

・建物中間金1,000万円を上棟~引渡しまでの120日間借入で

1,000万円×2.6%×120日間/365日=85,479円

合計192,328円となり、これは4,800万円借りたときの0.4%にも上ります。

●ランキング上位のネット銀行のメリットは? 

例えば、Web上で『住宅ローン』と検索すると、最新ランキングが出てきます。

上記のトップに出てくるランキングのサイトを試しにクリックしてみると、初めに、新規かどうかなどの簡単な質問の後、借入予定額や借入期間、金利の種類などを選んで入力するとおススメ銀行が8件出てきました。確認してみると、8件中6件が来店不要、ネットで契約まで完了するようです。

1番上位にあった『A銀行』は変動金利で0.31%!(6月4日時点)確かに金利が安い。しかも

・保証料無料

・事務手数料 借入金額×2.20%

・繰上げ返済手数料 一部無料

・審査期間 2週間程度

・来店不要

などサービスも多いです。

●こんなにある!手数料いろいろ 

・保証料

『A銀行』で保証会社を利用しないため無料です。

一般金融機関の相場は、35年ローンの一括払いで約95万円が必要です。

・事務手数料

『A銀行』では4,800万円×2.20%なので、約105万円。保証料がない代わりにこちらが必要といったところでしょうか。

一般金融機関の相場は、約3万円が必要。

・繰上げ返済手数料

『A銀行』では一部無料としています。

一般金融機関では、ネット経由の場合手数料無料が多いですが、金額によりかかる場合も。

ネット銀行のメリットもありますが、ここで注意しなければいけないのが、融資のタイミングです。

●融資は建物完成時! 

『A銀行』の公式サイトの住宅ローンの資金使途・借入用途には『戸建て新築資金の場合、建物完成時に一括でのご融資となります』との注意書きが。

また、『よくあるご質問』ではこのようにあります。

Q.注文住宅を検討しています。分割融資やつなぎ融資の取扱いはありますか?

A.分割融資やつなぎ融資を取扱いしておりません。なお、他社でつなぎ融資を利用される場合は、その金額をお借入金額に含めてお申し込みいただけます。

注文住宅の場合、ネット銀行の住宅ローンでは、つなぎ融資を利用しなければいけないのがほとんどです。上記の『A銀行』の場合は、さらに別の銀行でつなぎ融資を受けなければならず、手間もお金もかかります。

要するに多くのネット銀行は、完成時に融資実行なので、すでに完成している住宅、つまり建売住宅向きだと思います。

また、保留地には使えないなど、制限もあり注意が必要です。

その点、金融機関の中でも特に地方銀行には、顧客の条件により、土地と建物の融資を契約時に同時決済してくれるところもあります。また、銀行独自の貯蓄連動型などの商品も。

個人の条件による部分なので、一度調べて気になった銀行には、直接相談されることをお勧めします。

●事前審査の前にできること 

銀行を何社か絞ったら、まずすることは、事前審査。本申込みをする前段階の仮申込のようなものです。

ここで注意したいのが、信用調査。実は、カードでお買い物をして、うっかり残高不足で引き落としができなかった、というだけで住宅ローンが通らないこともあります。

一般的に、4回引き落としができないとブラックリストに載ってしまうと言われています。

事前に信用調査会社で自分の情報を開示してもらうことができますから、気になる方はぜひやっておいた方がいいでしょう。

●住宅ローン控除額はバカにならない! 

住宅ローン控除とは、10年以上の住宅ローンを使って一定の住宅を購入または新築など行った場合に、年末に住宅ローン残高の1%(上限40万円)を所得税(所得税から引き切れないときは住民税)から控除する制度で、正しい名称は『住宅借入金等特別控除』といいます。

Sさんの場合の最大控除額は

控除限度額=年末ローン残高4,800万円×1%ですから、48万円。上限の40万円ですね。

税務署への確定申告が必要ですから、確実に手続きしておきましょう。

●ShallWeHouseの家は補助金にも期待!? 

資金計画で覚えておきたいのが、補助金の存在。

ShallWeHouseはZEH・エネルギー自給などの高性能住宅を目指しています。そういった設備などに国や地方自治体からの補助金が受けられる可能性があります。もちろん初期投資はかかりますが、長い目で見ればランニングコストが抑えられます。

例えば、名古屋市では、ZEH・蓄電システム・V2H充放電設備・エネファーム導入で最大37万円の補助金が受けられます。また、国庫補助金ではグリーン住宅ポイントや、ZEH補助金も活用できます。これはやらない手はありません。

●まとめ 

2021年6月の住宅ローン金利は、変動金利は史上最低水準という現状。金利の低い今のうちに、住宅ローン控除や補助金制度を最大限に活かしながら、効率的に計画していきたいですよね。

銀行の相談もできるShallWeHouseで、じっくりと話してみませんか。


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